万科开复工迟40天,未来一两年现金流承压! 回应分红率下降:多保留现金应对不确定性

2020-03-18 11:52:25 来源: 作者:刘凤茹 3天狂撸22%利润!

  3月17日晚间,万科A(行情000002,诊股)(000002,以下简称“万科”)年报成绩放榜。数据来看,万科2019年营收、净利润双增长。同日晚间,万科2019年度业绩发布会以线上视频和电话同步直播的形式举行,万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董事王文金、董事张旭及新上任的执行副总裁、财务负责人韩慧华等在线进行业绩介绍、媒体问答。对于市场关注的疫情对房地产市场的影响有多大、万科是否会降价、物业板块会不会上市、宝能系持股下降等热点问题进行一一回应。

  01

  成绩:营收、净利双增

  据万科财报显示,公司在2019年实现的营业收入约3678.9亿元,同比增长23.6%,对应实现的归属净利润约388.72亿元,同比增长15.1%。每股基本盈利3.47元,同比增长13.3%;全面摊薄的净资产收益率为20.7%,较2018年减少1.0个百分点。

  分业务类型看,万科营业收入中,来自房地产及相关业务的营业收入为3526。5亿元,占比95。9%,来自物业服务的营业收入为127亿元,占比3。5%。分区域看,万科房地产及相关业务的营业收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为32。98%、27。23%、20。53%、19。26%。

  截至报告期末,万科持有货币资金1661。9亿元,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)33。9%。其中万科有息负债合计2578。5亿元,占总资产的比例为14。9%。有息负债以中长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计938。9亿元,占比为36。4%;一年以上有息负债1639。7亿元,占比为63。6%。

  02

  疫情影响:开复工迟40天,未来一两年现金流承压

  同日晚间万科召开2019年度业绩推介会,万科管理层对市场关注的话题进行了回应。

  祝九胜在万科2019年度业绩推介会上透露,受疫情影响,今年2-3月万科销售降低了510亿元;交付也受到影响,一季度大约有万户有交付延期的可能性,全年可能涉及超过三万户;此外,销售减少,销售回款降低,对公司未来1-2年的现金流会产生压力。

  不过,祝九胜预期疫情后市场需求会逐步释放。公告显示,2020年1—2月份,万科累计实现合同销售面积506.7万平方米,合同销售金额829.4亿元。

  万科总裁郁亮则表示,疫情是大考,活下去已成真实的存在。“疫情对各个领域、每个企业都是一次大考,大家都是考生,无法置身事外,也无法独善其身。万科2018年秋季例会的主题词是“活下去”,当时是居安思危,到今天,活下去成了特别真实的存在。郁亮进而表示,万科将一如既往地继续努力,时刻保持清醒与警惕,坚持在变化中不变的东西,寻求危机中可能的机会,让自己健康的活下去,活得好,活得久”,郁亮如是说。

  03

  分红率下降:多保留现金应对不确定性

  3月17日晚间,万科在披露2019年年报的同时,公布了2019年的利润分配方案,公司拟合计派发约118亿元现金红利。

  具体来看,以实施分红派息时股权登记日的总股本为基数,万科2019年度拟合计派发现金股息约118亿元,占公司2019年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比例为30.38%,不送红股,不以公积金转增股本。如以2019年末公司总股份数约113.02亿股计算,每10股派送人民币10.45元(含税)现金股息。

  被问及为何2019年分红派息方案比去年略微下降,分红率也略微下降?万科董秘朱旭解释,万科上市以来一直坚持不间断、长期分红政策。上市以来累计分红692亿元,是万科在资本市场股权融资金额的2.67倍。今年万科还是想坚持稳定分红的政策,但是董事会经过审议,特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境,万科希望能多保留现金在手,应对不确定性,确保公司长远发展。

  04

  调控政策:不预测天气,做好本分

  郁亮称,在万科内部常说一句话:当好农民种好地。农民是不会因为‘预测’天气的好或者不好而决定种不种地,无论天气好和坏都要去种地,如果不种地就会颗粒无收,所以要把自己的种地能力提高了。”郁亮表示,万科始终都要靠自己的一双手去干活,踏踏实实、心无旁骛做好自己应该做的事情,守住自己的“本分”,通过自己的努力把地种好,打出粮食,多打粮食。

  同时,郁亮表示,无论行业政策产生什么样的变化,都希望房地产长效机制能够落到实处,更好的解决老百姓(行情603883,诊股)的居住问题。

  祝九胜则表示全球降息,是应对经济问题的一种手段。国内央行降准,可以增加市场流动性,降低社会成本有好处。LPR改革对降低实体经济融资成本有明显好处。但从央行态度看,金融政策维持了一贯的稳定性和一致性。所以,最近政策和金融动态,对房地产行业直接利好可能不敢给予太高预期。

  祝九胜进而表示,万科融资策略一贯稳定,信用和品牌是万科无形资产,因此,保持良好评级、加强与金融机构的沟通、合理安排投融资结构、灵活运用多融资渠道,坚持动态调试,这些是我们的金融策略。

  05

  是否降价售房:定价权在消费者

  疫情期房地产市场遇冷,被问及当前万科会不会降价售房时,祝九胜在万科2019年度业绩推介会上回复称,定价不是企业的权利,定价权在消费者和购房者,但价格管理是企业的职责。万科根据客户需求来进行价格管理,这是万科一贯的市场化策略。

  有媒体问及近期针对房企的金融政策是否会松动,祝九胜表示,从央行层面来看,对房地产的金融政策维持了一致性、稳定性和延续性。万科不敢给予(金融政策松动)太高预期,万科会坚持稳健经营一贯的策略,合理维持融资成本和负债率,灵活运用多融资渠道,并且同以往一样,万科不会设固定融资目标,动态调试。

  06

  宝能持股下降:买卖股票是股东权力

  谈及宝能系持股比例下降的问题时,万科管理层表示,买卖股票是股东权力,公司方面已经做好信息披露信息。

  据万科财报显示,截至2019年12月31日,地铁集团持有万科A股股份约32.43亿股,占公司股份总数的28.69%,为公司的第一大股东。钜盛华位于万科第四大股东之列,目前钜盛华持有万科约4.03亿股A股股份,对应的持股比例为3.57%。而在2019年三季度末,彼时钜盛华持股比例为7.08%。

  自2018年4月17日万科一笔近27亿元的大宗交易出现,昭示着宝能系已经拉开了退出万科的序幕。2019年12月以来,宝能系又在密集减持万科。2019年12月7日、12月14日、12月18日万科分别披露的公告显示,钜盛华和前海人寿持股公司比例分别为8.87%、6.17%、以及5.38%。

  07

  万科物业上市:暂时没有计划

  近年来,物业行业成了资本抢滩的新“蓝海”,尤其是2014年彩生活赴港上市后,内地物业管理公司掀起了上市热潮。目前中海物业、绿城服务、雅生活等相继分拆物业板块上市。在此背景下,近几年关于万科物业上市的消息从未间断。

  在谈及万科物业上市计划的问题时,万科管理层明确表示,暂时没有上市计划,等到万科物业成为城市服务商的时候才上市。

  据万科物业官网显示,万科物业是万科下属控股子公司,成立于1990年。1992年,万科旗下第一家物业管理公司成立,彼时万科物业的公司法人地位正式确立。2009年,万科物业主动内部变阵,调整管理部架构设置,设立由物业事业本部及一线公司组成的物业事业部,使其成为集团独立事业单元。

  万科年报显示,万科物业2019年实现营业收入127亿元,同比增长29.7%。其中新拓展项目的年饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)54.06亿元,同比增长33.13%。新拓展项目中,住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米,新增饱和收入33.39亿元,非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米,新增饱和收入20.66亿元。截至报告期末,万科物业累计签约面积6.4 亿平方米,同比增长26.1%,其中已接管合同面积4.5亿平方米,为未来储备1.9亿平方米。

  数据显示,截至2020年1月底,万科物业已布局中国94个最具发展潜力的大中城市(含香港),其中住宅服务合同项目2663个,商企服务合同项目1009个,合同面积突破6。3亿平方米,在职员工人数近10万名。

  今年2月17日,万科物业又启动了2万人招聘计划,涉及物业保安、保洁和保修;物业专家;房产经纪和装修;数字化产品和开发;市场和营销;财务、投资和人力等六大类。

  08

  跟投制度调整:用独立第三方评估来调整未来每年的WACC

  被问及为何对跟投制度进行调整问题时,张旭解释称,过去万科已迭代四次,这次也是迭代的优化。

  张旭具体谈到,第一个原因是这次跟投改成区域员工集合跟投的方式,简化了跟投管理。万科的项目数量非常多,业态也日趋多元,整个集团有1万多人在跟投,为了简化流程,进行跟投制度的迭代。第二个原因是适应组织的变化。随着区域更加实体化之后,集团确定了各个区域的骨干合伙人和核心合伙人,这次的跟投是骨干合伙人和核心合伙人集合跟投,这也是强制跟投反映组织的变化。

  第三个原因是WACC的门槛,2018年跟投制度中,选用的是2017年WACC的值是10%,这次的调整,其实是延续当年的基本原则和思路,这更加反映了投资人和债权人真实价值回报希望的水平。WACC会请独立第三方做评估,用独立第三方评估来调整未来每年的WACC。

疫情影响持续一两年、降不降价购房者定...对于楼市万科这么看

关键词阅读:楼市 万科

责任编辑:赵路 RF13155
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